Quanto costa registrare un contratto di locazione

Quando si registra un contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate ci sono due voci di spesa da considerare, e sono indipendenti dal compenso di chi materialmente esegue la pratica: l'imposta di registro e l'imposta di bollo. In un caso, però, non si paga nulla di tutto questo.

L'imposta di registro: il 2% del canone annuo

Per le locazioni a uso abitativo l'imposta di registro è pari al 2% del canone annuo. Esiste però un importo minimo: per la prima annualità il versamento non può essere inferiore a 67 euro, anche se il 2% risultasse più basso.

Un esempio concreto. Con un canone di 700 euro al mese, il canone annuo è di 8.400 euro e l'imposta di registro annuale è di 168 euro. Con un canone di 250 euro al mese, invece, il 2% darebbe 60 euro: si versano comunque i 67 euro minimi.

Dalla seconda annualità il minimo non si applica

È un dettaglio che sfugge spesso. Il minimo di 67 euro vale solo per la prima annualità: per quelle successive si versa esattamente il 2% del canone, anche se inferiore. Il versamento va fatto entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità, tenendo conto degli eventuali aggiornamenti ISTAT.

Contratti a canone concordato

Nei contratti agevolati, cioè quelli stipulati sulla base degli accordi territoriali, l'imposta del 2% si calcola sul 70% del canone annuo. Su un canone di 8.400 euro la base imponibile scende a 5.880 euro e l'imposta a 117,60 euro.

L'imposta di bollo: 16 euro ogni quattro facciate

Si applica al contratto cartaceo nella misura di 16 euro ogni 4 facciate scritte oppure ogni 100 righe, per ciascuna copia. È la voce che i proprietari dimenticano più spesso quando fanno i conti, perché su un contratto lungo e in più copie può arrivare a pesare quanto l'imposta di registro.

Il bollo si paga anche sugli allegati

Il conteggio delle facciate si fa sull'intero documento presentato per la registrazione, allegati compresi: planimetrie, verbale di consegna, attestato di prestazione energetica, tabelle millesimali, regolamento condominiale.

È il motivo per cui un contratto di poche pagine può richiedere più marche del previsto. Chi fa il conto guardando solo il corpo del contratto quasi sempre sottostima: sono gli allegati a far salire il totale, e vanno considerati per ciascuna copia presentata alla registrazione.

Con la cedolare secca non si paga nulla

Chi opta per il regime della cedolare secca è esente sia dall'imposta di registro sia da quella di bollo. La registrazione resta obbligatoria, ma non comporta alcun versamento — e l'esenzione vale anche per proroghe e risoluzioni successive.

È il motivo per cui, quando ci chiedono quanto costa registrare un contratto, la prima domanda che facciamo è sempre la stessa: hai optato per la cedolare secca? La differenza sul conto finale è tutta lì.

Chi può sceglierla

La cedolare non è per tutti. Il locatore deve essere una persona fisica che non agisce nell'esercizio di impresa, arti o professioni, e l'immobile deve essere abitativo — categoria catastale A, esclusa la A/10 — insieme alle eventuali pertinenze locate contestualmente.

Sul conduttore il punto va letto con attenzione, perché è quello su cui si fa più confusione. L'Agenzia delle Entrate, con le circolari 26/E del 2011 e 12/E del 2016, esclude i contratti stipulati con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività d'impresa o di lavoro autonomo, anche quando l'immobile serve ad alloggiare dipendenti o collaboratori. Su questo la Corte di Cassazione si è però espressa in senso opposto, da ultimo con le sentenze 12076 e 12079 del 2025, ritenendo che i limiti riguardino il locatore e la natura dell'immobile.

Quella restrizione, però, non va letta più ampiamente di quanto sia. Riguarda chi opera come impresa o professionista, non il fatto che il conduttore sia una persona giuridica. Un soggetto che prende in locazione un'abitazione al di fuori di un'attività commerciale — ambasciate e rappresentanze diplomatiche, enti non commerciali, associazioni e organizzazioni senza scopo di lucro — non ricade in quella categoria: sono contratti che nella pratica si registrano regolarmente con l'opzione, purché la destinazione resti abitativa.

Esiste infine una previsione aggiuntiva, il comma 6-bis dell'articolo 3 del D.Lgs. 23/2011, che copre un caso diverso: quello in cui il conduttore non utilizza direttamente l'immobile ma lo subloca. Riguarda cooperative edilizie ed enti senza scopo di lucro che sublocano a studenti universitari o mettono le unità a disposizione dei comuni, con rinuncia all'aggiornamento del canone. È una possibilità in più, non un limite a quelle precedenti.

Il quadro riassuntivo

Voce	Regime ordinario	Cedolare secca
Imposta di registro (1ª annualità)	2% del canone annuo, minimo € 67	non dovuta
Imposta di registro (annualità successive)	2% del canone, senza minimo	non dovuta
Canone concordato	2% sul 70% del canone	non dovuta
Imposta di bollo	€ 16 ogni 4 facciate	non dovuta
Risoluzione anticipata	€ 67 in misura fissa	non dovuta

Due cose che non incidono sul conto

Sul deposito cauzionale versato dall'inquilino non è dovuta imposta di registro. L'unica eccezione è il deposito pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione: in quel caso si applica lo 0,50%.

Per i contratti pluriennali si può scegliere se pagare l'imposta anno per anno oppure in un'unica soluzione per l'intera durata, ottenendo uno sconto. La seconda strada conviene solo se si è ragionevolmente certi di arrivare a scadenza: in caso di risoluzione anticipata l'imposta versata in eccesso non viene rimborsata, salvo casi specifici.